重慶市渝北區住房和城鄉建設委員會行政規范性文件

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重慶市渝北區住房和城鄉建設委員會

關于加強物業管理區域公共收益管理的通知

渝北建發〔2024〕31號

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各鎮人民政府、街道辦事處，各業主委員會，各物業服務企業：

為加強我區物業管理區域公共收益的管理，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《重慶市物業管理條例》《重慶市物業專項維修資金管理辦法》等相關規定，現就有關事項通知如下：

一、公共收益的定義

物業管理區域公共收益，是指利用物業共有部位、共有設施設備經營所得收入扣除管理服務費用后的收益，主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益及其他利用業主共有部分產生的收益等。

二、公共收益的管理

（一）一般規定

公共收益屬于全體業主所有，實行專戶管理。首次建立物業管理區域公共收益單獨賬目前，物業所在地街道辦事處、鎮人民政府應當組織開展公共收益使用和收支情況檢查，并將檢查情況向全體業主公布。檢查結果作為公共收益獨立賬目期初數。

（二）委托代管

業主大會成立前或未設立業主大會的小區，在物業所在地街道辦事處、鎮人民政府以及居（村）民委員會的指導下將公共收益存入物業專項維修資金賬戶，由區物業專項維修資金管理中心代管，并設立單獨賬目。

業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇自行管理或者由區物業專項維修資金管理中心代為管理。

1. 交存原則

（1）2020年4月30日前，物業服務合同、管理規約或業主大會的決定對公共收益的用途、分配方案等有約定或決定的，按照約定或決定執行；未有約定或決定的，在扣除物業服務企業管理服務費用后，剩余的公共收益全部納入物業專項維修資金。

（2）2020年5月1日后，未成立業主委員會的小區，物業服務企業可以在公共區域經營所得收入中提取不超過百分之三十作為管理服務費用，剩余的公共收益全部納入物業專項維修資金；成立了業主委員會的小區，按照物業服務合同約定提取管理服務費用，未約定管理服務費用標準的，物業服務企業提取管理服務費的比例不得超過經營收入所得的百分之三十，剩余的公共收益按業主大會決定使用，未作決定的全部納入物業專項維修資金。

2. 交存時間

當年產生的公共收益應于次年3月31日之前向區物業專項維修資金管理中心完成申報交存。

3. 交存主體

（1）居（村）民委員會代管的公共收益或未成立業主大會小區的公共收益，由居（村）民委員會或者物業服務企業向區物業專項維修資金管理中心申報交存。

（2）已成立業主大會的小區，選擇由區物業專項維修資金管理中心代管的公共收益，由業主委員會或者委托物業服務企業向區物業專項維修資金管理中心申報交存。

4. 交存流程

（1）自查：業主委員會或者物業服務企業對公共收益所得收入、結余等進行自查，物業專項維修資金賬面余額不足首期交存金額百分之三十的，應制定公共收益補充物業專項維修資金的分配方案。

（2）公示：業主委員會或者物業服務企業應將公共收益收支明細表、公共收益補充物業專項維修資金的分配方案（物業專項維修資金賬面余額不足首期交存金額百分之三十時提供）等進行公示，公示時間不少于7日。

（3）申報：當年產生的公共收益，業主委員會或者物業服務企業按規定流程申報并提交資料。

（4）交存：經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府對公共收益申報資料進行審核后，業主委員會或者物業服務企業將公共收益存入物業專項維修資金賬戶。

居（村）民委員會代管的公共收益交存流程參照執行。

（三）自行管理

1. 自行管理決議

業主大會成立后，決定自行管理公共收益的小區，應當在物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的指導監督下召開業主大會決定有關事項。

2. 自行管理賬戶

自行管理期間，公共收益應當存入業主委員會賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。業主委員會可以持街道辦事處、鎮人民政府出具的業主委員會備案證明到物業所在地的物業專項維修資金專戶管理銀行開設賬戶。

（四）自行管理轉為代管

自行管理期間，由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，業主大會可以重新申請由區物業專項維修資金管理中心代管。

業主大會或者業主委員會解散的，解散前在物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的指導監督下做好公共收益的清算工作，并將資金賬面余額劃轉到區物業專項維修資金管理中心代管。

（五）代管轉為自行管理

公共收益交由區物業專項維修資金管理中心代管后，業主大會決定自行管理的，業主委員會應當持相關資料向區物業專項維修資金管理中心提出書面申請，區物業專項維修資金管理中心自收到書面申請之日起15個工作日內進行審核，審核通過的，通知專戶管理銀行將該物業管理區域交存的公共收益賬面余額劃轉至業主委員會賬戶，并將有關賬目等資料移交業主委員會。

三、公共收益的使用

（一）用途及使用范圍

公共收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時，公共收益應當首先補足物業專項維修資金，用于全體業主共有部位、共有設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。

（二）使用流程

1. 用于補充物業專項維修資金的公共收益，使用流程參照物業專項維修資金使用規定執行。

2. 用于補充物業專項維修資金以外用途的公共收益，應當在物業所在地街道辦事處、鎮人民政府指導監督下，召開業主大會決定其年度預算方案，主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法等，按程序向區物業專項維修資金管理中心申請使用。

3. 自行管理的公共收益，由業主委員會按業主大會決定使用。

四、公共收益的公示

業主對公共收益的管理和使用情況享有知情權和監督權。業主委員會或者物業服務企業應當每半年公布一次公共收益收支情況，公示期不少于7日。

五、公共收益的爭議處理

物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的，可以根據物業服務合同、管理規約或者業主大會決定，在物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計，也可以申請物業管理聯席會協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

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（此件公開發布）